MUNICIPIOS Y REGISTROS PÚBLICOS DE LA PROPIEDAD

Continúa desarrollándose, exitosamente, el Diplomado Gestión Territorial y Desarrollo Sustentable, con una nutrida asistencia del personal a cargo de los Registros Públicos y oficinas de Catastro de los cinco Ayuntamientos de la Entidad. La organización del Diplomado está a cargo del Programa de Modernización del Catastro y del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Gobierno del Estado, con el apoyo de la Secretaría de Finanzas y el eficaz respaldo de la Universidad Autónoma de Baja California Sur.

Uno de los aspectos que más interés causó en los asistentes fue el tema desarrollado por el Lic. Pedro Cárdenas, experto en Derecho Registral. En su intervención expuso a los asistentes la naturaleza y sustento jurídico del Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPP) y la organización del mismo. Señaló que tanto el RPP como el Catastro tienen sustento legal en la mismísima Constitución Política del Estado de Baja California Sur y en la Ley Orgánica del Gobierno Municipal del Estado; además ambas instituciones están regidas por reglamentaciones específicas: el Catastro por una Ley y el RPP por un Reglamento.

En su intervención, el ponente destacó una de las características particulares de las oficinas de los RPP y Catastros en nuestro estado: ambos se encuentran descentralizados a los Ayuntamientos, un hito en el país ya que somos el único caso en que los municipios son los responsables directos de las dos oficinas. En el resto de la República estos trámites se encuentran centralizados causando un sinnúmero de inconvenientes a los usuarios de los servicios catastrales y registrales, en especial a quienes se encuentran distantes de las capitales de los estados.

El propio Reglamento del Registro Público establece que las oficinas municipales del Registro Público serán coordinadas por el Estado para “la promoción de planes, programas y métodos que contribuyan a la unificación estatal del sistema, para el eficaz funcionamiento del mismo, así como de las demás funciones que le señalen las leyes”.

El experto en Derecho Registral despejó dudas diversas que le plantearon los asistentes, en donde se analizaron casos concretos, como por ejemplo ¿Qué pasa si, debiendo hacerlo, yo no registro un bien inmueble en Catastro y tampoco en el RPP? La respuesta es que, si eso sucede, y no hay inscripción en el RPP se tiene el riesgo de que algún vivales se quede con la propiedad si logra aparecer en el RPP como propietario legal.

O esta otra, ¿quién define legalmente la propiedad de un inmueble, el Catastro o el RPP? La respuesta fue precisa: el Catastro tiene atribuciones solamente para registrar las características del predio, sus medidas, planos, etc. En cambio el RPP es el que tiene las facultades legales para señalar quién es el dueño de un inmueble, nadie más.

De acuerdo a la distribución de competencias que tenemos en BCS no le corresponde al Catastro señalar quién es el dueño de un predio. Desde luego que Catastro sí me puede decir quién aparece como dueño en sus archivos, pero su validación sólo tiene efectos censales, estadísticos o informativos, pero quien jurídicamente sí tiene la facultad legal para decir quién es el dueño es el RPP.

De manera que, bajo determinadas condiciones, el primero en inscribir el inmueble en el RPP es el primero en derecho, aquí no opera el viejo dicho de que “el primero en tiempo es primero en derecho”, al menos no es así en materia registral. Para eso existe el aviso preventivo, el cual tiene la finalidad de que se respete la prelación o preferencia en los derechos sobre un inmueble. Por esta razón, está reglamentado que debe existir una oficialía de partes en donde es obligatorio realizar el asiento, estrictamente, conforme al orden de entrada.

El Reglamento del RPP es claro al indicar cuál es la función de esta institución “ARTÍCULO 20.- El Registro Público de la Propiedad, es la institución mediante la cual el Estado proporciona al servicio de dar publicidad a los actos jurídicos que conforme a la ley deben surtir efectos contra terceros”.

Así, un contrato de compra venta sin registrarse en el RPP solamente tiene validez entre los particulares que lo celebraron, pero si el vendedor revende la misma propiedad a un segundo comprador de buena fe, y éste registra la transferencia de dominio en el RPP, la operación del segundo comprador será la que tendrá validez legal sobre la primera. Es cierto que aquí hay un fraude pero ese es otro cuento.

Con motivo de errores, daños dolosos y documentación falsa en los registros, desde 1930 o 1940 proviene uno de los artículos del Código Civil actual, el 2913, en donde se señala que “Los encargados y los empleados del Registro Público de la Propiedad, además de las penas que les sean aplicables por los delitos en que puedan incurrir, responderán civilmente de los daños y perjuicios a que dieren lugar…”. Lo cual quiere decir que deberán responder hasta con su patrimonio por cualquier acto de corrupción o transa para su provecho.

De manera que los funcionarios registrales están sometidos a un draconiano régimen de responsabilidades y pueden ser sujetos de una demanda civil cuando por errores, omisiones o corrupción rehúsen admitir el título; o si no practican el asiento de presentación por el orden de entrada del documento o del aviso; también tienen riesgo cuando practiquen algún asiento indebidamente o rehúsen practicarlo sin motivo fundado; o cuando retarden, sin causa justificada, la práctica del asiento a que dé lugar el documento inscribible; o cuando cometan errores, inexactitudes u omisiones en los asientos que practiquen o en los certificados que expidan; y cuando no expidan los certificados en el término reglamentario.

Tenemos referencia de un caso en que se demandó por la vía civil a un funcionario registral por daños y también fue demandado como responsable solidario al gobierno de ese estado, el resultado fue que el demandante ganó, y al declararse insolvente el funcionario registral, entonces se le cobraron los daños al gobierno del estado. Los daños ocasionados por un funcionario registral pueden alcanzar cifras millonarias.

De manera que si los funcionarios registrales reciben un aviso preventivo o un certificado de libertad de gravamen y no hacen el asiento respectivo, se hacen acreedores a una responsabilidad civil ante la que deberán de responder con su patrimonio. Igualmente ocurre si el oficio de embargo no se registra bien y faltara el monto por el que se embarga, entonces es evidente que el procedimiento se hizo mal. En estos casos, los servidores públicos registrales pueden ser culpables por errores, omisiones, o franca corrupción en el peor de los casos, y si fueran procesados, y un juez resuelve a favor del denunciante, deben pagar los daños ocasionados. Lo sorprendente es que la ley establece que deben pagar con su propio patrimonio los perjuicios ocasionados por su incompetencia. Eso sin contar con la aplicación de la Ley de Responsabilidades de los Servidores Públicos que los podría inhabilitar después de un proceso administrativo que resuelva su culpabilidad, y también condenarlos a la reparación del daño por la vía administrativa.

También existen penas cuando se expide un certificado con omisiones o mal elaborado, como sería el caso de un inmueble que está hipotecado y el registrador no lo consigna en el certificado, en consecuencia, estaría incurriendo en una responsabilidad y daños en contra de poseedor de los derechos hipotecarios.

El sistema registral está diseñado para que no haya conflictos, para que no aparezcan dos propietarios o derechos improcedentes sobre un predio. Para eso hay avisos preventivos. Cuando hay alguna complicación, esta se debe a errores, omisiones y en ocasiones, a la corrupción.

Pero ocurre que el RPP es potestativo, voluntario. En nuestro estado maravilla no es obligatorio registrar los inmuebles como sí lo es en el caso de Quintana Roo.

En cambio en los actos de comercio sí se establece la obligación de registrarlos. Si no inscribo a una sociedad en el RPP, ésta operará irregularmente y en caso de problemas su condición de irregularidad les transfiere responsabilidad a los socios quienes deberán responder con su patrimonio si fuera el caso. En cambio, una Sociedad Anónima que esté registrada, solamente responderá hasta con el patrimonio de la empresa, con el valor de su capital social.

También destacó el ponente la importancia de unificar las bases de datos, y en general, la información tanto del propio Catastro como del RPP lo que permitiría abatir los costos en la generación y uso de la misma.

En relación con el Programa Nacional de Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad, el Lic. Salomón Otra destacó que está definida una estrategia y una metodología que descansa en una herramienta de medición para el diagnóstico llamada “línea de base” con la cual se estima el avance en la modernización asignando una calificación entre 0 y 100%. Conducen este Programa la Sociedad Hipotecaria Nacional y la Secretaría de Gobernación; ambas instituciones forman un Comité de Modernización y atienden, previa firma de un convenio, los programas de modernización que presentan los estados para la modernización de los Registros Públicos y Catastros.

En el proceso de modernización de los Registros Públicos de la Propiedad del estado de BCS se han observado avances modestos. En la primera medición realizada en el 2007 se obtuvo una calificación de 12% sobre un puntaje máximo de 100%; en la segunda, efectuada en el 2009, se alcanzó un puntaje total de 26%, en promedio. Es el municipio de Los Cabos el que presenta los avances más importantes, el 30%, aunque todavía está por debajo de lo deseable que sería el 100%. Sin embargo el Programa sigue su camino.

Los avances en el Programa de Modernización Nacional son tan variados como Registros Públicos existen en el país. Por ejemplo, Sonora y Zacatecas descentralizaron sus RPP y el Catastro; el primer estado lo hizo a través de un Instituto.

Es por ello que el Programa de Modernización se plantea como meta, inducir de manera ordenada, sistemática y homogénea, criterios para alcanzar nueve componentes definidos para la modernización, entre los cuales, destaca la modificación del marco jurídico para lograr con ello, entre otras cosas, que los RPP ya no continúen llevando sus registros en libros de papel sino en forma electrónica, digital.

El Programa de Modernización es multidimensional y las entidades deben cumplir varios lineamientos entre los que sobresalen: modificaciones al marco jurídico; determinación de procesos registrales; implantación de sistemas de gestión de la calidad; uso de tecnologías de información; profesionalización de la función registral; definición de indicadores del desempeño; gestión y acervo documental; avanzar por estado, de manera evolutiva y en etapas; determinar procesos controlables; trabajar con flexibilidad; capitalizar los esfuerzos previos sobre modernización; y finalmente, desarrollar los trabajos con un enfoque al usuario de los servicios.

Otro de los elementos importantes del Programa es la reingeniería de los procesos que llevan a cabo los RPP, y esto tiene que ver con la definición de sistemas de gestión de la calidad que mejoren los procesos para darle al usuario: seguridad jurídica, certeza en el cumplimiento de los principios registrales, minimizar los riesgos en las operaciones, dar fluidez al mercado inmobiliario, otorgar servicios de calidad, cobrar tarifas razonables, uniformar las normas de operación de los registros en el país y definir los estándares para mejorar la calidad en los servicios registrales.

Con estos temas vamos a continuar hasta el mes de enero del 2010, que es la fecha prevista para terminar el Diplomado.

Ya casi.